2019/1/20不動産市場

今いくら?業者の買取価格 ‐1棟アパート・マンション・ビル 収益不動産編‐ヨシケイハウス


新しい年が明けて毎日のように新年のあいさつに多くの方がご来店頂きます。

特に不動産の仕入部隊の動きは早いですね。

去年あたりから、かぼちゃの馬車の一件、それに伴うスルガ銀行等の不正融資の実態が明るみになり、不動産の融資状況はかなり悪くなったと感じている方が多いようですが都内はまだまだ買取価格も下がっていないようです。

都心5区(千代田区 中央区 港区 新宿区 渋谷区)

買取価格目安(表面利回り5%-6%)
東京の経済、政治の中心地たる都心部は買取価格もまだまだ強気な数字です。

もともとこの辺りのエンドユーザーは額の大きい相続対策の個人と海外投資家・機関投資家・資産の潤沢な法人が
ほとんど。投資総額が大きいこともあり立地の良い物件ですと利回り4%台を切った販売価格のものも出てきました。
新耐震と旧耐震で境はあるものの、エリアとしての価値が高く築年数での目安になる表面利回りの変化は少なめ。
但し、多くは遵法性を求めるため、違反かつ満室状態などになると買い手が極端に少なります。
ある程度の規模の違反建築物件なら、入居者のいないほうが高く売れるかも。

貴方の物件は遵法性どうでうすか?

山手線内

買取価格目安(表面利回り5.8%~)
通勤通学に便利な山手線内は高い稼働率が見込めることから多くの投資家と金融機関に人気。やはり人の集まる地域は強い。
エンドユーザー間では建物の状態にもよるところはあるものの5%台が多くなってきています。人気エリアではすぐに売れるため都心5区並の買取価格になるところもちらほら。

環状7号線内

買取価格目安(表面利回り6%~)
新築に近ければ表面利回り6%切っても買い取る強気な業者もいます。
新築のエンド向けの売値が場所によっては5%を切ることも。

環状7号線外

買取価格目安(表面利回り6%~)

範囲が途端に広くなることもあり、エリアと築年数で大きな差がありますね。
中央線沿線ならまだまだ強気。駅から近く新築に近ければ6%なら購入する業者も。
融資がかなり厳しくなって来ているものの、人気エリアは5%位でもちゃんと売れていますね。
賃料の坪単価が1万円を切るエリアはちょっと厳しめですが・・。

かなり大まかではありますが、不動産からの成果物が価格の基準になってきている収益不動産に
ついて、買取業者の探している水準でした。
融資がでない、出ないと言われてきていますが、都心や人気エリアではそれなりに出ているようです。
とはいっても9割融資可能な物件でもかなり少ないです。

探している方は、自分の探している水準がこれより高ければ、見方を変える必要がありそうです。
相手は、プロなので瑕疵担保免責、諸条件相談、コンサルフィ提示、ローン特約無し、空室OK etc。

上記ではあまり、変化がありませんでしたが
地方の方になると明らかに利回りが上がってきています。
融資面で止められいることもあり10%・15%の物件などもちらほら出てきています。

都市部迄波及してくるかどうかという見極めが必要になります。

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