2018/11/6不動産市場

売却の前準備 売主様に聞いておきたいこと【自宅編】ヨシケイハウス


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不動産の売却をお手伝いさせて頂くにあたって、物件的なところは大部分をこちらでお調べします。しかしながら、やはりお住いになっている売主様に事前に聞いておきたいことが意外とたくさんあります。何故なら購入検討者様へのアピールポイントを探すだけではなく、安心して購入いただくため、また問題点を先に洗いだしてフォローできる可能性を探ると当時に、売却後のトラブルを可能な限りゼロにする。

売主様の今後の安心のためでもあります。

 

現地案内方法

 

現状空き家なのか居住中なのかで少し違います。

 

空室の場合

現地にキーボックスを設置してよいか。

 

現地に鍵を設置することはリスクがありますが、可能な限り設置のご協力を頂きたく思います。多くの不動産担当者が案内ルート、そして下見に来てくれるようになります。自分が知っている物件はお客様にご紹介しやすいので内覧数が大きく増えてきます。マンションの場合には管理人さんにキーボックスを設置する旨お伝えしておいたほうがよろしいでしょう。尚、キーボックスの番号を不動産業者の担当者に教える際には事前に名刺と内覧時間を送っていただいており、不定期に番号を変えています。また、基本的には可能な限り弊社の人間が立ち会うようにしています。

 

ご自身で居住中の場合

 

まず、内覧を受けやすい曜日や時間帯の希望日を教えてください。
可能な限り土日のどちらか・祝日・平日のどこかで内覧を可能にしていただくと
内覧数も増えて、調整もしやすくなります。
ただ、お仕事等でどうしても難しいという場合には、2週間に1一度、日曜日の数時間に限定することも可能です。そのほか、ご信頼頂ければ、日曜日にカギをお預かりさせていただいて近隣新聞折込・業者宛広告をしたうえでオープンハウスを実施することも可能です。

 

室内の状況

アピールポイントとしてだけでなく、

トラブル防止のためにもお聞きしたい内容です。

 

  • ■ リフォーム・修繕・リノベーションしたことはございますか
  • ■ 設備の不具合や傷汚れ破損部分はあるか
  • ■ エアコンや照明器具など残していく予定のものがあるか
  • ■ 動物を飼育していたことはあるか
  • ■ 煙草をしっているかどうか
  • ■ 現在のカギについて複製したものはあるか、紛失したものはないか
  • ■ マンションであれば購入時にオプションをつけていないか
  • ■ 賃貸していたことがないか
  • ■ 戸建ての場合、施工会社・分譲会社がどこか(分かれば)

 

リフォームや修繕等は、履歴があるようであれば、時期・内容・場所・費用を教えてください。証拠となる資料が残っているととてもうれしいです。

 

また、マンションでは、分譲時にオプションでグレードアップしていれば必ず教えてください。十分アピールポイントになります。

 

売主様が意外と見落としてしまうものに、床鳴り・床のシミ・はがれ ドアの開閉などがあります。「意外といわれるまで気が付かなかったということが良くあります。
ここまで聞くとわかってくると思いますが、ポイントは「自分が購入するとしたら何を知りたいか」です。

その視点で、自宅の設備等の不具合等を確認の上教えていただけると幸いです。
ドアの開閉調整や、壁に空いた穴などその程度によっては、

ご案内前に私がちゃっちゃと直してしまうこともあります。

 

残置物は基本的に「ない」状況での引き渡しが大前提です。

 

自分に置き換えて考え見ればわかりますね。

 

古いエアコン・さび付いた置物・取り外すのが難しい照明器具などを

残したいといわれても、困りますよね。

 

それでも新しめのエアコンや綺麗なカーテン・照明器具・カップボードなどは

残地することで買主様にも喜ばれる可能性がありますので価格とのバランスで交渉材料になることもあります。

 

持っている自宅に関する資料

現在のご自宅について、所持している資料がどの程度あるでしょうか。

実際には、関係しそうな書類を集めておいていただければこちらでその中から必要な資料を頂戴いたしますが
以下のような書類をご用意頂けると助かります。

  • ■ 住宅性能評価書
  • ■ 建築確認済証
  • ■ 建築確認検査済証
  • ■ 新築販売時のパンフレット類
  • ■ 施工図面
  • ■ 瑕疵担保保険の保険証
  • ■ 権利証
  • ■ リフォームしていたた場合 請負契約や施工図面
  • ■ 設備の説明書・保証書
  • ■ 管理規約・使用細則
  • ■ 購入時の契約書・重要事項説明書

 

自分が買うなら知りたいこと+α

 

  • ■ 本物件での過去の事件事故、自殺他殺、火災、浸水被害
  • ■ 雨漏り、水漏れの履歴
  • ■ 周辺との近隣トラブル
  • ■ 周辺の騒音・振動・臭気など
  • ■ 町内会・ゴミ当番・町内会役員やマンション理事の輪番制度など
  • ■ お墓、火葬場、ゴミ焼却場、反社会勢力事務所など
  • ■ 近隣の大規模建物の建築計画
  • ■ ご近所やマンション内で問題になっている議題
  • ■ マンションであれば廃止されたサービス
  • ■ 逆に開始されたサービス

 

などなど、重複してしましますが、「自分が買うなら知りたいこと、教えてもらえたら嬉しいと思うこと、知らされなかったら悲しい事」という視点で、伝えるべきことを考えて見てください。
「売るのに不利になるのではないか、言ったら安くなるのではないか」とこちらから確認するまで言わないケースや黙っていてほしいというお話もありますが、自分自身が大きな金額の売却であるように買主もとても大きなお買い物です。

 

分かっていて言わないのは、買主をだましていることになりますし、今後トラブルにもなる可能性がありますのであらかじめ書面で告知することをご理解願います。

 

 

また、経験則上、ほとんどのお客様は住まいに関して言えば高い安いで買っていません。安いからは自身の背中を押すための言い訳で実際には自分自身が納得した物件を買っていきます。(だからこそ、相場より少し高い金額で売るためにはそれだけの労力が必要になります。)

 

なので、初めからちゃんとお伝えして私たちプロが出来るだけフォローを入れてあげる方がお客様は安心していただけます。

 

安心・安全なお取引を一緒に目指しましょう。

 

頻発する自然災害等の影響

 

東日本大震災以降、以前にも増して耐震性や免震性などを気になさる方が増えてきました。
更に、ここ最近のゲリラ豪雨による河川の氾濫や浸水被害が重なっていますので周辺の環境面でも気になさる方が多くなってきています。

東日本大震災で、建物全体で影響はございませんでしたか?  マンションでいえばお部屋の中だけでなく一棟の全体で修繕があったどうかなどわかると助かります。大きな問題があれば総会議事録に情報が記載されていたはずですので確認してみてください。

実際に経験して「特に問題が無かった」という情報は机上ではなく生の情報ですからとても重要な情報になります。

 

 

近隣住人の内容

 

隣接住人(両隣・向かい・裏手マンションであれば上下)だけでなく、付き合いを持ちそうな周辺区画、マンションなら同じフロア・マンション全体で住人がどのような人なのかも買主さまの気になるポイントになります。

特に、近隣の騒音・振動・臭気によるトラブルの有無や、家族構成・人柄・怖い人やトラブルメーカーとなるような人がいるかどうかというのは非常に良くある質問です。

 

通常マイナスポイントに感じるような内容は、売買契約時に「物件状況報告書」で告知しなければなりません。

ここで「特に問題ありません」としたにも関わらず、管理組合ですでに協議されていて、配布された議事録にも記載されていたとなると、最悪は損害賠償請求の対象やとなりえます。

隣住居の方が、騒音があまりに酷く、周辺住民から認識されていて

故意に告げなかったことで契約解除となったケース(判例)もあります。

 

現在では、個人情報保護法を盾にする方もいらっしゃいますが、この手の問題は出来るだけこちらからタイミングをみてお話したほうが良いです。

 

毎月のランニングコスト・駐車場等の空き状況

 

販売を始めるにあたって、毎月の管理費・修繕積立金・町会費等のその他の費用があればそれらを確認させてください。

マンションであれば、駐車場・駐輪場・バイク置場のサイズや使用料・台数制限・現在の空状況・空いた際は抽選かどうか。

借りているものがあれば、その権利を引き継げるかどうか。

改訂予定や一時金支払い予定が無いか。

私達でも調査をするのですが、管理会社によっては、書面回答で数日から2週間くらいかかる場合があります。(空情情報位は口頭ですぐに教えて頂けますが・・。)

ランニングコストでは無いですが、戸建でカーポートや屋根にソーラーパネルで太陽光発電をしている場合に年間の発電量・売却額などを資料として取っていると大小かかわらずとても良いアピールポイントになります。

 

写真撮影日

ご自宅の売却にあたって、今もっとも重要なファクターになっているのは「写真」です。
お客様たいしても、大手から零細までの不動産屋さんに対しても優秀な営業ツールになります。

 

なので、出来るだけ日の差し込む時間帯、空が青く映る時間帯に撮影したいので、ご家族さまにご協力頂き平日の撮影でもご対応頂けるととてもありがたいです。

こちらの都合になってしまいますが、写真の撮影に良い時間帯はご案内にも良い時間の為
土日・祝日はご案内等で予定が埋まってしまっていることが多いのです。

ご理解とご協力をお願いします。

 

販売開始日【媒介契約日】 引き渡し時期

 

販売をいつから開始して、いつ頃の入金を目指すのかあらかじめ考えておいてください。

特に買い替えの場合は、購入側の住宅ローン・購入側の引き渡し時期・引っ越しのタイミングがありますから十分なジョン日をする必要があります。

 

買主さまも購入時期に都合があるものなので、引き渡し時期の確定を先延ばしにせず早めに決めるようにお願い致します。

(買主の準備ができたらいつでもOKというのはありです。)

 

居住者だからこそわかること

 

ご自宅の販売においてもっとも優秀な営業担当者になり得るのは居住者様です。

よく言われることですが本当です。

「暮らしていた人だからこそわかる魅力」が必ずあると思いますので暮らしてきて

ここで暮らして「こんなところが良かったな」というものを些細な事でも思い出して整理しておいてください。

生の情報ですから、私たちから伝える言葉よりよほど購入検討者さまの感情に届きます。

毎日の生活の中で当たり前になってしまっているかもしれませんが、是非考える時間を取ってみてください。

また、大規模マンションやタワーマンション等であれば、充実した共用施設に魅力を感じるお客様がいます。

可能であれば、お客様を案内してあげられるように、管理人さんに相談頂けるとありがたいです。

また、利用状況・予約の取りやすさ・費用・注意点などわかる範囲で構いませんので可能な限り教えてください。

【例】

  • ■ 周辺の買い物情報(農家の直売所など)
  • ■ 周辺の公園・保育園・幼稚園
  • ■ 学区情報
  • ■ お花見スポット・花火・紅葉の綺麗な場所
  • ■ 周辺のおすすめスポット
  • ■ 充実した公共施設

 

 

 さいごに

今回記載した内容以外にも、想定していなかった質問が来るのはよくある事です。

基本的には、こちらで受けますので分からないもの後日お調べして、無理難題は難しい旨をお伝えしますが、
記載した内容位は出来るだけスムーズに回答できた方が印象がよいです。

 

例えば、外装工事をしていたり、内装工事を行っていたとしたら、どこの会社で行ってどのくらいの費用がかかったのかが分かる資料がすぐに出てくる方が、買主さまは安心して購入検討出来ると思いませんか。

 

早期高値で売却を目指そうと思ったら、細かく面倒と感じるかもしれませんが早い段階で買主の疑問を残さず「なるほど」と納得していただくことが大事です。その為にも一緒に考えて準備をしていきましょう。

 

 

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