2015/5/18不動産市場

契約って何? あなたは大丈夫?契約の基礎知識ヨシケイハウス


契約の原則
法的な権利義務を生じさせる約束が契約と言われます。
契約というと、堅苦しいイメージがあると思いますが、実は私たちが生活する中であちこちにあふれています。

友達と遊ぶ約束などは道徳的な範囲とされ法的な権利義務を発生させる契約とは言えないですが、
不動産を売買する、携帯電話に加入するだけではなく、

出前を注文する、電車に乗る、コンビニでおにぎりを買う、TU○○YA会員になる。

実はこれらすべて法的な契約です。

契約の拘束力

契約した当事者は、原則として自分が締結した(約束した)契約の内容の通りに法的な権利を有したり(~を貰う、サービスを受ける)、義務を負う(~渡す、~を与える)ことになります。

なぜ、契約にそのような拘束力が認められるのでしょうか?

それは「人が義務を負うのは自分の意志で望んだ時」という発想があるからです。
人の自由を重視し意思を尊重しようという考え方です。
この考え方を

私的自治の原則」と言います。 この辺り学生のテストに出てきそうですね。

契約は守らないとどうなるのか?

契約を守らない場合はどうなるのでしょうか。
日本は法治国家なので、裁判所での手続きで、強制的に実現することになります。

商品を受け渡し、期日になっても金をはらってもらえなかったので相手の財布から勝手に取った。
これだと窃盗罪になりかねません。(自力救済の禁止)←これもテストで出そうですね

上記でいえば、裁判所において契約通りに支払えという判決が出されて、財産(例えば預金や給与)を差し押さえられることにります。

契約は原則、口頭でも成立します。

契約はお互いの合意(意思表示の合致)によって成立しますが、法的に求められていない限り
ほとんどの契約は原則として、契約書(書面)を必要とせず対面、電話に限らず口頭(言葉でいう)でも成立しますので覚えておきましょう。

契約書は重要な証拠。あれもこれも実は契約書?

あとで、トラブルが生じたとき、契約書は当時どのような内容の意志だったかを裏付ける重要な証拠になります。
ときに、自分が署名した書類は、仮に確認書、同意書という題目で契約書となっていなくても書かれている内容通りの意思であったと裏づけられる(意思の合致)可能性が高いものです。 やたらと細かい字でぎっしりと書いてあることや、書いてある内容が良くわからず、口頭でさわりを聞いて契約してしまう方もいらっしゃいますが、署名をする場合には、書いてある内容をしっかり読み、理解出来なければ一旦保留にして吟味するべきでしょう。
「形だけだから」と、書面と口頭で違う内容の受けた場合など、のちにトラブルとなった場合書面が優先される可能性が高いです。

契約書という名前が重要なのではなく、内容が意思を確認する事項かどうかが重要です。

 

契約内容は原則自由

契約内容は、実は法的にこうでなくてはいけないという事項は少なく、多くの項目で実は自由に決めることが出来ます。
民法では、「売買」「賃貸借」「請負」など13種類の契約類型が定められていますが、その項目において契約内容で定めていなければ基本的にはこうなりますよ。という規定です。つまり、「民法で規定されている内容でない為違法だ」と勘違いされる方もいますが、民法はあくまで基準であり、特約として有効ということになります。

これを「契約自由の原則」といいます。 はい。ここもテストに出やすいですよ(なんの!?)。
これも意思を尊重しようという考え方から来ています。
ただし、禁止事項として定められている内容は出来ません。その場合は、その内容については民法等の基準になります。

例として、住宅の売買の際、民法では隠れたる瑕疵(購入時からの雨漏り等しており、購入時それに気が付いていなかった等の事柄)があった場合には購入時にそれがすでにあったと証明する必要はありますが、期限無く、見つけてから1年以内であれば売主に責任を追及できることになります。(実際には時効があるので全くの無制限ではありません。)
ただそれでは、売却後も長期間において安心出来ませんので一般的には、その責任の追及期間を1ヶ月~3ヵ月ほどにする形で契約が行われています。

ただし、この売主が不動産業のプロであった場合、特別法で追及期間が2年未満となる契約を禁止しています。
これを破っての契約を結んだ場合は、その内容は「無効」となり内容は民法の基準に立ち返るので期限の定めなく責任の追及が可能になります。

自由の中にもルールはあります。

契約は自由、だから誰でもどんなことでも契約できる!かというとそういうわけではありません。
私たちの中には、判断能力が十分ではないとされる未成年者(子供)や認知症などを患っている方がいます。
また、一般消費者とその道のプロとの契約行為に関しては能力にかい離があり、適当な判断が効かないケースもあるでしょう。

その中で、原則自由を貫いてしまうと、逆に不公平な社会となり住みにくい世の中になってしまいかねませんね。
そこで、民法はもちろん商法、消費者契約法、特定取引に関する法律等の特別法において様々な保護規定盛り込まれています。

例としてあげるならば

未成年者を保護するルール

民法では未成年者が単に権利を得る契約や処分の許された(おこづかい等)の範囲を除くものについての契約行為は

⇒取り消せます。(取り消すまでは有効です。取り消すと契約時に遡って解除されます。)

消費者を保護するルール

1.有名どころではクーリング・オフ。訪問販売。電話勧誘販売・マルチ商法など契約。

⇒事業者にはクーリングオフの説明責任があり、契約後8営業日以内であれば取り消すことが出来ます。

2.商品の質、価格、取引の条件等について、実際と異なる勧誘をされた。
⇒特定商取引に関わる法律および消費者契約法において取り消せます。

3.「必ず儲かる」等断定的な勧誘をされた。

消費者契約法において取り消せます。

4.帰りたいのに帰らせてもらえず困った。

⇒消費者契約法において取り消しが認められています。

また、最近では、取り消し権だけでは無くて、消費者と事業者との契約において一方的に消費者が不利となる条項についても無効とされています。

不動産業界おいて、敷金や更新料、礼金の取り扱いについて、無効を争う裁判が行われてきましたが、最高裁において、自由契約の範疇として認められましたが、個別的に判断すべき事例もあります。
「何かおかしいな」と感じたら、相談してみるのも良いでしょう。

判断能力が十分でない人をほどするルール

後見・保佐・補助制度の認定者の行った契約
⇒民法において判断能力の段階に応じて、後見、保佐、補助の制度があり、裁判所において法的な判断能力が十分でない人と認定された人がした契約は日常品の買い物程度をのぞき、その判断能力の段階に応じて取り消すことが出来ます。

当たり前ですが、不当な内容の契約には拘束されます。

各人の意思を尊重するのが大事だと言っても、不当な契約に拘束力をもたせるわけにはいきません。

その為、合意に優先する規定があります。

これを「強行規定」と言います。
強行規定に違反する契約は違反する部分が無効になります。

例えば、法律上クーリングオフが可能であるにかかわらず、クーリング・オフをすることはできないとする特約は当然無効です。

他にも、消費者が解約したときの違約金等も、その取引内容から鑑みて高額な違約金を定めていたとしても、一定額まで制限されます。(民法上では、損害賠償の予定額を定めることは可能なのですが、消費者と事業者との契約の場合は事業者有利に陥りやすい為、一部取引において上限を設けているものもあります。)

また、当たり前ですが「犯罪行為を行うよう」にといった契約は当然無効ですし、実は、自分の内心と異なる意思をうっかり表示してしまった(こういったことを錯誤と言います。)契約は、実際にはお互いの意思合意が出来ていなので無効になります。

不動産の契約には、いくつもの特別法が存在します。
また、不動産の購入や、賃貸にしても、それだけの契約のみで成り立つことは稀です。

ここだけの話、契約書の内容を十分理解している担当者であればいいですが、たまに分かっていない方もいます。(契約書は法律用語の塊ですものね。)

契約当時その場で初めて見せられて、という方も多いですが、出来る限り契約前に契約案を貰って説明を受けておきましょう。

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