2015/10/11特集

検索サイトの土地で勝手に新築不動産投資を検討する。ヨシケイハウス


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収益不動産を求める人が多いので、土地へ収益不動産を入れて見ようと思います。
とは言え、実際に出ている物件を使わないと現実味がないので、レインズではなくスーモやホームズ・アットホームですでに公開されている物件内容をちょこちょこ誤魔化して(物件の広告になると公正取引に引っかかりそうなので)検討してみたいと思います。

1-1 新築不動産投資物件向けの土地の探し方

まずは、検索サイトから不動産投資向けの土地を探すわけですが、全部逐一検討していては時間がいくらあっても足りません。

 

そこで、エリアを絞って検索をして目星を付けていくことになりますが、目星をつけるに際して知っておいて欲しい知識が3つです。

 

  • 容積率がその土地に対して取れる床面積の最大値である事。
  • 容積率は、前面道路の幅により制限を受ける事
  • 希望する構造の一坪当たりの建築単価

 

なぜこの3つの知識が必要なのかというと、新築で収益不動産向けの土地を探す際に、大まかな利回りを算出するのに、その土地の容積率がどのくらいなのかということが大きく関係してきます。

 

例を挙げると、坪100万円で容積率が200%だった場合、最大限建物を建てた際、建物1坪当たりの土地の価格は

 

100万÷(1*200%)=50

 

で50万になります。

 

では建物1坪当たりの単価が70万で作れるとして、

 

この物件地域が坪1万円で貸せる地域なのだとしたら、年間の収入は1坪あたり12万円・土地建物価格は1坪あたり120万ですから

 

12万÷120万=10%

 

表面利回りが10%取れる可能性がある物件である事が分かります。

このように、検索サイトの坪単価と容積率からざっくりと目星をつけて候補を探すことが出来るようになります。

 

1-2 賃料単価が似通った沿線ごとで検索を掛ける

エリアを絞る際には、賃料単価が似ているところで検索をしていくのが良いと思います。
ほとんどの物件は住宅戸建用地でほとんど当てはまりませんが、チラホラと7% 8%台が出てきます。

 

今回は弊社の管理がしやすい事から中央線で検索。
その中からスーモで見つけた中央線 某駅から徒歩10分圏内の33坪位の角地。
坪単価は150万円位・商業地域・建蔽率80%・容積率300(240%) 防火地域をピックアップします。

 

新築のシングル向け(25平米くらいまで)の相場が1坪1.1万-1,3万位のエリア
容積をうまく消化できれば1種単価63万(建物1坪あたりの土地の単価)になってくれそう。
容積率的に3階建て以上になるので検討構造はRC
賃料坪単価が、1.2万円だとして 年間14.4万円
建築費が容積対象面積で坪100万とすると
240%容積率を使いきれれば「150万÷2.4=62.5」なので一坪当たり62.5万

 

 

仮定表面利回り≒ 14.4万÷(62.5万+100万)≒8.86%

 

最近の状況からすれば中央線で新築8%RCなら、即売れそうですね。
これも、住宅戸建用地向けとして販売されていました。

 

2-1 建物が建つか検討する

 

問題は商業地域なので北側斜線は無いけれど2方向とも道路が4mの角地。
道路斜線が両方かかるので普通に考えると容積率いっぱい建てられません。

 

3階建てを建てるには1mは建物を後退させないといけません。
やってみると、建蔽率75%が精いっぱい。共有廊下や階段を考えると
容積率は1フロア当たり60%位に。

 

このままの3階建てだと180%位しか使えません。
これだと建物1坪当たりの土地坪単価は85万程、利回りは

 

14.4万÷185万=7.78%

 

と1%以上も利回りが下がってしまいました。

4層にするためには地下にするか、さらに80センチ程後退するか。

でも、地下にするとコストが大きくかかり、地下の住居は賃料取りにくいですよね。
80センチ後退するとさらに建築面積が少なくなります。

とりあえずやってみましょう。

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やってみると建蔽率は59%ほどのワンフロアに。
ワンフロアあたりお部屋が3つ取れそうです。
でも容積率的には共有部分を除いくとワンフロアあたり48%位でした。
4階建てなので192%

150万÷1.92=約78万

14.4÷178万=8.08%

少し良くなりました。

さらに5階建てに出来れば良さそうですが、5階建てにするために1mさらに後退する必要があります。

これ以上小さくなると共有部分の割合が大きくなり容積的にはさらに小さくなりそうです。

2-2 特例等を検討してみる

普通の方はここで検討終了してしまうのですが、

うちは角地の2面で道路斜線後退をしているので天空率を使えば行けるのではないかざっくり検討します。
20151011-toti3うーむ、なんだかいけそうです。

天空率利用の5階建て ワンフロア3戸 5階部分は2戸
当初の目論見通り8.86%位になりそうです。

まとめ

この記事を書くために適当に選んで検討したので実際には建物が入らずに7%いけばいいかなと思っていたら第1回から8%超えてきてしまいました。

 

さっそくお客様に紹介しないと!

 

建築に関しては専門知識がかなりいる分野ですが、初めの目星はちょっとした知識だけで割と簡単に付けることが出来ます。目星を付けてから詳しい人にどうかなと聞いて見ても良いのではないでしょうか。

 

ただ、建築は現在かなり高いので大手・中堅施工では坪100万では厳しいかもしれません。
そうなると7%ちょっとまで落ちるかもしれませんね。

 

70-100坪位であれば施工単価80万円位まで下げることが出来るところはいくつかありますので
探してみましょう。

 

 

 

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