2015/7/11特集

杉並区高円寺の不動産屋さん。よくある疑問にこたえてみました。(賃貸で仲介手数料・更新料をちょこっと安くする方法)ヨシケイハウス


売買、賃貸、不動産コンサルティング(底地権やら地上権やら、権利関係の整理やら)を行なっているうえで、よく聞かれる疑問にざ~と答えて見ました。

 

良くある疑問:賃貸編

家賃の他に「共益費」や「管理費」って何?

賃貸でお探しの場合、家賃の他に共益費や管理費って項目が良く見受けられます。
その名の通りであれば、共益費や管理費というのは、建物の共有部(廊下やエントランスの掃除や植栽)の管理に充てられているお金という事になります。

 

実際に、区分所有建物(マンション)の所有に関しては、共有部分の管理・保全・修繕の為に所有者に対して、管理費、修繕積立金という名目の費用徴収があり法的にもその請求権は保護されています。
(管理組合は所有者が破産などで物件が競売にかかっても、任意売却したとしても、新たな所有者に対して管理費・修繕積立金の滞納金について請求権が出来たりします。)

 

でも、賃貸では性質が異なります。
「管理費」、「共益費」という名目で徴収をしていても、してなくても、貸している人(大家さん)は、その建物・不動産を契約に基づいて適正に管理・保全・修繕しなければなりません。

 

その不動産を貸すことに対する対価であれば

「共益費」も「管理費」と銘打っていたとしても実態は「家賃」なんです。

税金上でも、あくまで家賃収入と同じ売上扱いです。

ですので、共益費を払っているのに玄関先が掃除されていない。だから「共益費」は払わない。
というわけにはいかないわけです。

 

ただ、分けたことによる変化が全く無いわけではありません。

 

【管理費と賃料を分けることでの変化】

1.更新料が少し安くなる(可能性がある)

2.仲介手数料が少し安くなる(可能性がある)

 

「えっ?仲介手数料や更新料が安くなるってどういうこと。」と思うでしょう。

 

なぜ、更新料や仲介手数料が安くなる(可能性がある)のか

 

じつは

 

「契約上の更新料が「賃料の1ヶ月」となっていれば、多くの場合、管理費・共益費はその1ヶ月に入りません。」

 

「賃貸借契約の成約時に必要となる仲介手数料は「賃料の1ヶ月分」等賃料がベースになっているので「共益費」「管理費」名目ですと多くの場合その分がかかりません。」

 

その為、申し込みの際に、「賃料」と「管理費・共益費」の割合をいじると少しだけですが一時出費を安くできる可能性があります。

 


A)70000円 共益費3000円 の場合
更 新 料:1ヶ月分なら70000円
仲介手数料:70000円+消費税)

 

これを

 

⇒ 68000円 共益費5000円にすると

更 新 料:1ヶ月分なら68000円
仲介手数料:68000円+消費税)

 

仲介手数料・更新料をそれぞれ2000円ほど抑えることが出来ます。
逆に仲介業者やわかっているオーナーさんは共益費から値引こうとします。

 

※「多くの場合」「可能性があります」としているのは、契約書で正確に「新賃料・共益の1か月分」と謳っているパターンや、謳っていなくてもその旨で徴収する大家さんや、仲介会社・管理会社も一部ですがいらっしゃいますので、契約前にちゃんと確認しておきましょう。

 

 

その他、効果として、募集時には、サイトの検索機能が賃料と管理費共益費の合計ではなく賃料のみで制御していることが多いので(プロ向けのレインズというデータベースでもそうです。)出来るだけ価格を安く見せて人の目につく為に分けたりもします。(8万円以内で検索すると82000 管理費0円では表示されないけど、79000円 管理費3000円なら表示されます。)

 

~後日 追加予定~

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