2015/1/6不動産投資・事業

888万円のアパートの利用を考えてみた。ヨシケイハウス


アイダ設計888万円はどうなのか

「今度は888万円でアパートが建つ」

アイダ設計の商品のひとつですが、最近テレビCMでよく見るようなりました。
アイダ設計も、このところ好調な賃貸用アパート・マンションに切り替えてきたようですね。

 

利用したことが無いので使用面含めた時にこの税抜き「888万円」が安いかどうかは定かではありませんでしたので、仮にこれを利用した場合、どのような企画が可能かを考えてみました。

 

888万円の家の基本

パンフレットをみて視ると、888万円のプランは基本的に

 

ワンフロア1戸の2階建プラン
玄関がどちらも1階にある長屋式住居
構造はコンクリートべた基礎の木造在来工法
基礎との間は床下換気用パッキン
外観はサイディング
断熱材はグラスウールとポリスチレンフォーム

 

基本的な内部仕様をみてみると

 

玄関タイル
玄関ドア
カラーTVモニター付きインターホン
玄関収納【薄型】
ミニキッチン【2口】 w1200
給湯器
2点式ユニットバス【追い炊き付・浴室乾燥機付き】
洗濯機用防水パン
シャワートイレ【タオルかけ付】
LOW-Eペアガラス
ロフト梯子付
ベランダ1.5坪【物干し付】
LAN空配管
排水用遮断シート
24時間換気システム
火災報知器

 

パンフレットを見る限りでは、思っていたよりも仕様が良かったです。

 

最近の賃貸で「みんな欲しいよね」 というものはすべて取り込まれている内容。

 

実質いくらか

 

事業として考える上で必要となるのが実質いくら位かかるのかは気になるところです。
建物のみが888万円のようですから、実際には、測量、確認申請、地盤調査・改良、ガス上下水道、外構、保険、登記とあります。
こういったところは小さく建てると意外と高くつくものです。

実際にアイダ設計に888万円の家として見積もって貰ったわけではないですが、ざっとみて200万ちょっとは掛かってきそうです。
消費税の件もありますし、なんだかんだと言って予算としては1200万円位は見ておく必要がありそうです。

そうなると、一戸あたり600万円。

なんか普通ですね…むしろ高め

ちなみに、アパート業者が1棟6戸以上の2階建てでざっと見積もる際の金額は木造で1戸20㎡前後で400~450万円位です。

 

必要な敷地面積

1戸でも増やせるならば土地は大きいに越したことはないですが、あくまで888万円のアパートを利用するということで最小単位を求めてみます。

 

もしかしたら小さくする分には問題無いのかもしれませんがプランの建築面積が9.74坪なのでそれを基準に建蔽率から判断してみることにしました。

 

建蔽率が
80%の地域で
約12.18坪(約40.25㎡)~
60%の地域で
約16.24坪(約54㎡)~
50%の地域で
約19.48坪(約64.4㎡)~
40%の地域で
約24.35坪(約80.5㎡)~

 

割と都内で多くの地域に条例にて設定されている最低敷地面積の最小単位ギリギリにのってきていますね。

一般の一戸建ての需要層ともかぶるのでまともな土地では取得単価が高くつきそうです。

基本プランが、長屋式なので、もともと対象地は旗竿敷地で狙うのも旗上敷地になるのかもしれません。

でも、窓先空地と避難路を考えると…うーん。

 

土地をいくらで買うえば投資に合うのか

 

最近の収益不動産は、その人気が上昇中で価格が随分と上がってきています。
賃料が上がってきていないので、利回りは下落傾向に。

 

最近では、賃貸需要が需要のあるエリアでは新築・築浅のものになると6%前後が多いので、エリアによりますが都内で土地代+建物代の表面利回りが’7%あれば最近の動向からすると御の字ではないでしょうか。

そう考えると建物価格を1200万円(888万円の家+その他)とした場合

 

1戸25㎡位のアパートが

 

1戸8万円で貸せる地域なら、1542万円
1戸7万円で貸せる地域だと1200万円
1戸6万円でないと貸せない地域だと857万円

うーむ。
23区内外だとねらい目は足立区や葛飾区、江東区、立川市、あたりで探せば出てきそうな気がするようなしないような・・。

 

正直、不動産投資として土地購入から事業計画に組み込むのはかなり難しいと思いました。

 

総論

もともと土地持ちの人が、税金対策に最小単位で建てるとするならば標準仕様が意外と整っているので、その後の運営は普通に出来そうです。
どの程度の条件下まで本体価格888万円を維持できるのかというところはありますが旗上敷地等でも価格にブレが無ければ、投資資金が少なくてすむ新築ということで
長期かつ融資付けがしやすい事業としては利回りをそこまで追わない人であれば土地からでも良いのかもしれません。

 

でも実際、土地から購入してとなると、土地購入のハードルがかなり高いです。
特段建物の価格としては安いわけではないので、最小単位に拘らずに土地を探して、普通にアパートやマンションを建てるほうが、不動産投資としてのリスクや難易度は低いでしょう。

888万円のアパートで狙って土地を探すものでは無さそうです。

 

総額はもっとかかりますがRC造やアパートやその他の方法でも、表面利回り7%~10%そんな企画が可能な土地は意外とあります。

さすがに、一見さんでは出せない案件も多いですが・・・。

ご縁があれば、都内のアパート・マンション用地、土地利用案件の情報もご提供致します。

 

収益アパート・収益マンション用地を探してみるなら、こちらから。
toti-jyouhou

物件情報 PICK UP